近期，一個朋友搖到了深圳某熱門的“6折人才房”，但最后還是放棄了，轉(zhuǎn)而打算租房。一問才知道，這個人才房項目配套的學(xué)位，還不如她租房申請到的學(xué)位，于是果斷地選擇長租了。還有一則消息，近日深圳光明區(qū)發(fā)布新學(xué)年學(xué)區(qū)劃分方案，某名校光明分校招生方案明確，優(yōu)先滿足兩個保障房項目住戶子女的學(xué)位需求，導(dǎo)致周邊商品房項目業(yè)主大為不滿。
這兩個案例說明了什么？住房發(fā)展的新模式，不管是租購?fù)瑱?quán)，還是住房回歸公共產(chǎn)品，不知不覺到來了。而在2017年提出“租購并舉”的住房頂層設(shè)計時，沒有多少人相信，購房和租房能取得平等的地位。當(dāng)然，在認(rèn)同感和公共服務(wù)分享方面，業(yè)主和租客現(xiàn)在還有差距，但這種差距正在慢慢地彌合。形勢比人強(qiáng)，政策有足夠的耐心，我們要拉長時間看問題。
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比如，近段時間深圳學(xué)位房價格跌了很多，原因就在于，各大名校都在搞集團(tuán)化、辦分校，教育均等化以肉眼可見的速度實現(xiàn)。人口紅利式微以后，“搶人才”很快就過渡到了“搶人口”，各地政府開始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務(wù)，而“房價只漲不跌”的預(yù)期打破，更強(qiáng)化了這種趨勢。于是，就像上面那位選擇租房的朋友一樣，租房居住開始被認(rèn)可了。
很簡單，告別收入高增長的鍍金時代以后，賺錢越來越難了，能支付“上百萬首付+數(shù)萬元月供”的人越來越少了。但是，花一半月供的收入，就能租到同樣的房子，還能享受到同樣的服務(wù)，這才是最劃算的。而且，存量房屋越來越多，房子越來越難賣了，都拿到市面上來出租，任由租客挑選，所以，近期租賃市場上的一個變化，就是打算買房的人選擇租房了。
問題是，租金卻在下降。從2022年7月份開始，克而瑞統(tǒng)計的重點50個城市的租金水平連續(xù)8個月下跌。近期筆者在整理百城租賃數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市租金均價為89.7元/平方米·月，環(huán)比去年四季度下降了2.63%，連續(xù)3個季度下跌，近期跌幅明顯增加。一季度，二線城市租金均價為31.96元/平方米·月，同比下跌1.53%，已連續(xù)2個季度同比下跌。
很多高收入人群選擇租房了，為何租金還下跌了呢？一方面在于，租賃也進(jìn)入買方市場了，房東在“搶租客”。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，一季度40城租賃房源成交周期為72天，比去年四季度延長12天，即一套房子放租，要72天才能租出去。那么，租客想要租房，多久才能挑到價格、區(qū)位、戶型都合意的房子呢？答案是10.7天，比去年四季度還減少了一天。
大把房子等租客挑選，租金能不跌嗎？更重要的是，需求開始往租金低廉的外圍區(qū)域遷徙。一季度，上海15個行政區(qū)有14個區(qū)租金下跌，排在前三的都是中心區(qū)，如徐匯區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)，跌幅在7%左右；一季度深圳租金跌幅最大的是羅湖區(qū)、鹽田區(qū)和南山區(qū)，外圍區(qū)域如龍崗區(qū)、龍華區(qū)僅下跌2%-3%。由于14號地鐵線開通，最遠(yuǎn)的坪山區(qū)逆勢上漲3.47%。
深圳大型房產(chǎn)中介樂有家盤點的一季度30大熱點租賃片區(qū)，大多為原關(guān)外區(qū)域，其中排名前三的片區(qū)分別為龍崗中心城、龍華中心和坂田，都是低租金區(qū)域，可見租金仍然是租客選房考慮的第一要素。這些原關(guān)外片區(qū)大多臨近南山、福田，而且周邊有地鐵4號線、11號線、14號線等可直達(dá)關(guān)內(nèi)，且租金水平相對優(yōu)惠，承接大量關(guān)內(nèi)上班族居住需求外溢。
外圍租賃需求增長，拉低了全市的租金水平。當(dāng)然，中心區(qū)租賃需求還是很旺盛，部分區(qū)域租金還在上漲，畢竟在通勤上有巨大優(yōu)勢，城區(qū)面貌更加優(yōu)良，也有商業(yè)和服務(wù)配套的優(yōu)勢。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，高收入人群租賃消費很理性，更關(guān)注居住體驗，太高租金的房源也難租出去?？偟膩砜?，一季度租賃市場活躍了，就和商品房市場一樣，結(jié)構(gòu)上的變異更需引起重視。
分化式而非周期式的市場復(fù)蘇，除了季節(jié)性的慣性回暖這個因素之外，更多反映的是底層供需的新邏輯、新變化。多年來高舉高打的放量開發(fā)和賣房，似乎在一夜之間就逆轉(zhuǎn)了“缺房”的局面。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型攻堅期，破舊局、開新局尚待時日才能顯現(xiàn)效果，而地產(chǎn)、金融等紅利行業(yè)式微，需求端的預(yù)期和收入都難以支撐高房價，這一局面現(xiàn)在也傳導(dǎo)至租賃市場了。
（文章來源：證券時報網(wǎng)）
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