歷時(shí)4天，2023年上海第一批次集中供地于4月21日正式收官，19幅涉宅地塊全部成交，成交總金額為518.83億元。
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縱觀此次土拍，參與企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，甚至不少地塊拿地得靠拼運(yùn)氣。有競(jìng)爭(zhēng)也有包容，保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)鐵建、象嶼地產(chǎn)等央企國(guó)企憑借自身優(yōu)勢(shì)頻頻攬地，龍湖集團(tuán)、安徽新華房地產(chǎn)有限公司等民企同樣有施展身手的機(jī)會(huì)并有所收獲。
國(guó)企央企競(jìng)得約八成地塊
與去年上海第四批次僅供應(yīng)6幅地塊不同，上海今年第一批次集中供地規(guī)模明顯提升，共出讓19幅地塊，其中15幅地塊溢價(jià)成交，4幅地塊底價(jià)成交。傳統(tǒng)頭部房企中，萬(wàn)科、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)等均摘得2幅地塊，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。此外，上海此次土拍延續(xù)去年集中供地國(guó)企央企為主力的格局，有大約八成地塊被國(guó)企央企競(jìng)得，而民企參拍的積極性也有所提升。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院
上海土地市場(chǎng)是房企眼中的“香餑餑”。此次土拍15幅競(jìng)價(jià)出讓的地塊中有多幅地塊獲得超過(guò)10名競(jìng)買人報(bào)名。由于公證處需要一一核驗(yàn)競(jìng)買人的相關(guān)資料，部分場(chǎng)次拍賣進(jìn)展較為緩慢，然而一旦進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，競(jìng)買人出價(jià)十分爽氣，幾乎三五分鐘內(nèi)報(bào)價(jià)就會(huì)觸及中止價(jià)并進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。競(jìng)買人爭(zhēng)相參拍與積極出價(jià)的背后反映出上海此次出讓地塊的高質(zhì)量以及房企強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。
從此次上海土拍的成交情況來(lái)看，房企持續(xù)深耕上海市場(chǎng)的意圖非常明確。以招商蛇口為例，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年全年招商蛇口（含聯(lián)合體）通過(guò)上海集中供地共收獲10幅地塊，成交總額約達(dá)356.83億元，涉及徐匯、閔行、普陀、嘉定、青浦等多個(gè)區(qū)域。今年上海第一批次集中供地，招商蛇口（含聯(lián)合體）再接再厲，強(qiáng)勢(shì)攬下浦東新區(qū)的2幅地塊，展現(xiàn)出央企的實(shí)力和魄力。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院
中小房企也有自己的“心頭好”。4月19日，安徽新華房地產(chǎn)有限公司以5.744億元競(jìng)得金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)19-01地塊，溢價(jià)率約8.03%。近年來(lái)，安徽新華房地產(chǎn)有限公司在上海土地市場(chǎng)也有過(guò)數(shù)次拿地記錄，且所獲得的地塊主要集中在金山區(qū)。4月21日，新華地產(chǎn)集團(tuán)在其官網(wǎng)刊文，在祝賀成功競(jìng)得金山區(qū)亭林鎮(zhèn)地塊的同時(shí)，亦表達(dá)了持續(xù)深耕上海的決心。
“像上海這樣的城市，有新地塊供應(yīng)，而且又都是好地，只要能算得過(guò)來(lái)賬，房企都會(huì)積極參與。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模縮量的過(guò)程中，房企要活下去，就必須保證一定的規(guī)模?！笨硕鹧芯恐行氖袌?chǎng)研究總監(jiān)馬千里說(shuō)。
上海土地市場(chǎng)并未火熱
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，最近聽(tīng)到不少聲音說(shuō)上海土地市場(chǎng)火熱，其實(shí)并沒(méi)有火熱，只是相對(duì)來(lái)講，房企更愿意把資金投向上海這樣的城市去拿地。畢竟上海出讓的地塊都給房企預(yù)留了足夠的利潤(rùn)空間。房企紛紛積極報(bào)名參拍應(yīng)該也有房企自身的考慮，或?yàn)榱松娴男枨蠡驗(yàn)榱松罡男枨蟮鹊取?/p>
有房企高管告訴記者，房企土地儲(chǔ)備的貨值總量和貨值結(jié)構(gòu)共同決定了房企的拿地意愿。該房企高管解釋稱，雖然可能一家房企的土地儲(chǔ)備的貨值不小，但還要看這些貨值究竟分布在多少個(gè)項(xiàng)目上，也即房企的貨值結(jié)構(gòu)決定了房企在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下能夠在多長(zhǎng)時(shí)間將貨值變現(xiàn)。比如一家房企在二線城市有400億元的貨值，如果這400億元的貨值分布在40個(gè)項(xiàng)目上，那每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月可能貢獻(xiàn)1億-2億元銷售額，以每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月貢獻(xiàn)1.5億元銷售額粗略計(jì)算，40個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月差不多能貢獻(xiàn)60億元銷售額；如果這400億元的貨值分布在100個(gè)項(xiàng)目上，也許這100個(gè)項(xiàng)目有的可以貢獻(xiàn)1個(gè)億，有的可以貢獻(xiàn)5000萬(wàn)，假設(shè)平均每個(gè)項(xiàng)目能夠貢獻(xiàn)7000萬(wàn)元，那100個(gè)項(xiàng)目就能貢獻(xiàn)70億元的銷售額。
該房企高管進(jìn)一步表示，房企手里不可能全都是可快速開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目地塊，有些房企有很多大型地塊，大型地塊的貨值很大，往往可以賣很久，比如一家房企在某個(gè)城市的貨值總量有200億元，若該城市年銷售總額大約為30億元，則該房企在該城市的開(kāi)發(fā)及銷售周期至少需要6年。當(dāng)一些體量相對(duì)較小的項(xiàng)目完成后，為維持企業(yè)銷售同比增速不下滑，也為了保留團(tuán)隊(duì)，房企必須要拿新的地塊。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，從上海今年第一批次集中供地結(jié)果來(lái)看，國(guó)企央企綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)明顯，拿地占比在八成左右。當(dāng)然，民企不是沒(méi)有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下嘉定江橋地塊，安徽新華房地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等，這也反映出雖然當(dāng)下市場(chǎng)在轉(zhuǎn)好，民企在拿地方面還是趨于保守。另一方面，一些頭部企業(yè)近年來(lái)在上海有穩(wěn)定的拿地，有不錯(cuò)的營(yíng)收，收益還可以繼續(xù)拿地，形成良性循環(huán)，做到強(qiáng)者恒強(qiáng)。而且這些企業(yè)拿的地塊大多地處熱門板塊，確保產(chǎn)品未來(lái)銷售不會(huì)有太大壓力，基本可提前鎖定銷售業(yè)績(jī)。
（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）
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