3宗地塊共吸引144家房企參與，廈門島內熱門地塊有88家房企參與競奪，廈門市2023年首輪土拍呈現(xiàn)出“僧多粥少”局面。
據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的相關資料，廈門市今年首輪土拍共推出3宗地塊，起拍總價為91.9億元，土地總面積超過143畝，最高起拍樓面價為45102元/平方米，最低15044元/平方米。最終，廈門市此輪土拍以攬金101.45億元收官，其中2宗地塊觸發(fā)封頂搖號，平均溢價率達10.39%。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廈門市此輪土拍共吸引144家房企參與，其中位于湖里區(qū)的五緣灣2023P05地塊吸引了多達88家房企參與競價。中指研究院分析認為，五緣灣2023P05地塊宗地規(guī)模小，起始總價相對較低，各家房企相對有資金實力去競爭，成為88家房企報名爭搶的主要原因。
(相關資料圖)
《中國經(jīng)營報》記者還注意到，廈門市此輪土拍取消了“定配建”規(guī)定，采用“定品質、限房價、限地價+搖號”方式進行。中指研究院分析師孟新增分析認為，整體來看，廈門此輪土拍釋放出積極信號，企業(yè)參拍數(shù)量創(chuàng)下近年來新紀錄，企業(yè)投資信心有所修復。
“僧多粥少”分化明顯
據(jù)了解，5月10日上午9時30分，廈門市2023年首輪土拍正式開啟。9時45分，五緣灣2023P05地塊率先發(fā)布出讓公告，該宗地塊面積約為16117平方米，掛牌價為22.1億元，包括建發(fā)地產(chǎn)、華潤置地和廈門國貿房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“國貿地產(chǎn)”）等在內的88家房企開始競價拍地。
最終，該地塊以24.75億元的價格觸發(fā)封頂搖號，被杭州運川企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“杭州運川”）競得，樓面價約為5.05萬元/平方米，溢價率達到12%。
“現(xiàn)場座位基本坐滿了，很多不常見的號碼都拿出來了，僅核對競買牌就花了4分27秒，進入搖號的號碼球一個盤子都裝不下?！币晃滑F(xiàn)場參與廈門市此輪土拍的房地產(chǎn)業(yè)內人士如此感慨。
中指研究院方面也表示，廈門市此輪土拍出現(xiàn)88家房企競拍1宗地的情況，主要是由于廈門島內近幾年供地較為稀缺?！皬B門島內基本上是供一宗少一宗，項目供不應求。同時，隨著人才引進和旅游盛行等其他需求端因素支撐，導致湖里區(qū)此次推出的2宗地塊受到追捧?！?/p>
同時，湖里區(qū)體育公園附近的另一宗地塊2023P06最終以63.7億元的價格成交，溢價率也達到12%左右，該宗地塊共吸引34家企業(yè)報名，33家企業(yè)參與搖號。據(jù)了解，該地塊規(guī)劃住宅項目數(shù)不多于1380套，主打小戶型，套均面積限制在90平方米以內，最終被招商蛇口關聯(lián)企業(yè)福州市雍景灣房地產(chǎn)有限公司競得。
在孟新增看來，湖里區(qū)上述2宗地塊各有優(yōu)勢。“五緣灣地塊體量較小，不足5萬平方米，拿地總價門檻較低；住宅限價7.2萬元/平方米，起始房地價差26898元/平方米，房企有一定的利潤空間。同時，該地塊位于廈門島內，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，項目未來的去化預期相對較好。”孟新增表示，體育公園地塊位置也較優(yōu)越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米以內，可進一步降低廈門島內剛需群體購房的總價門檻。
而位于翔安區(qū)的X2023P01地塊以低價成交，最終由廈門本土房企國貿地產(chǎn)以13億元的價格競得，成交樓面價1.5萬元/平方米。孟新增表示，這是因為該地塊位于廈門島外，地處城市非核心區(qū)，且利潤空間有限，市場認可度相對較低。
至此，廈門市本輪土拍推出的3宗地塊全部成交，其中2宗封頂觸發(fā)搖號，1宗底價成交，無一流拍。據(jù)統(tǒng)計，廈門市此輪土拍的平均溢價率達到10.39%，2022年平均溢價率則為4.27%。
民企入場拿地低于預期
盡管廈門市此輪土拍熱度較高，但地塊間呈現(xiàn)出分化明顯的趨勢。同時，央企、國企仍是競拍拿地的主力，民企入場拿地積極性低于預期。
值得注意的是，廈門市此輪土拍熱度也分化明顯，湖里區(qū)2宗地塊均觸頂搖號，溢價率均為12%左右，而位于翔安區(qū)的1宗地塊則是以底價成交。在業(yè)內人士看來，廈門市此輪土拍熱度分化明顯，湖里區(qū)地塊溢價率較高背后，也與所推地塊的區(qū)位和不同板塊間的房地產(chǎn)市場熱度等因素有關。
總體來看，2015年至2022年，廈門市涉宅用地總成交建面約為1705萬平方米，普通住宅建筑面積達到約1751平方米，呈現(xiàn)出供不應求的局面。而具體到廈門島內和島外，則呈現(xiàn)出了不同情況。廈門島內作為廈門市最核心的區(qū)域，受天然地理因素影響，土地供應多年處于低位。2021年和2022年，在提升廈門島內土地供應量的情況下，島內土地成交建筑面積僅占廈門全市總成交建筑面積的30%左右，而此前占比均在20%以下。
與此同時，近年來，廈門島內商品住宅成交均價持續(xù)走高，由2015年的不足4萬元/平方米上漲至2022年的約7萬元/平方米。孟新增分析認為，廈門島內、島外房地產(chǎn)市場分化情況猶存，疊加廈門市土地端供應相對稀缺，導致核心區(qū)域或板塊的土地市場競爭仍較激烈。
同時，在廈門市此輪土拍中，擁有國資背景的房企仍是拿地主力。具體來看，拿下湖里區(qū)2宗地塊的房企均有國資背景。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，競得2023P06地塊的福州市雍景灣房地產(chǎn)有限公司為深圳招商蛇口控股子公司；競得X2023P01地塊的國貿地產(chǎn)則為廈門市國資委控股企業(yè)。
天眼查信息顯示，競得廈門市此輪土拍最搶手地塊的杭州運川股東為3名自然人，是一家以從事商務服務業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本4億元。2022年11月，該公司曾發(fā)生股權變更，杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司退出了投資人序列。對此，金地集團方面日前在回應媒體記者采訪時表示：“一切以上市公司公告為準?！?/p>
克而瑞方面分析認為，廈門市此輪土拍整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局，也從側面反映了在當前市場筑底回暖階段房企對拿地持謹慎態(tài)度，策略仍是聚焦抗風險能力強、安全性高的一二線核心區(qū)域，且以高周轉、流速快、利潤足的項目為主。
“從參拍房企來看，央國企占據(jù)絕對主力。換而言之，短期土地市場火熱更多來自優(yōu)質地塊的吸引，以及資金雄厚的央國企調倉、優(yōu)化土儲結構的支撐。反觀民企，在市場復蘇動能轉弱之下，銷售的壓力導致投資節(jié)奏恢復低于預期?！笨硕鸱矫孢M一步表示，土地市場未來依舊會延續(xù)點狀回暖、城市分化、區(qū)域分化走勢，優(yōu)質地塊推出以及房企一致的“收斂聚焦”策略，使得熱度在“僧多粥少”下仍能維持。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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