5月樓市延續(xù)降溫趨勢(shì)，不少二線(xiàn)城市開(kāi)始新一輪因城施策，方向包括放松限購(gòu)、公積金政策優(yōu)化、購(gòu)房補(bǔ)貼等。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)“小陽(yáng)春”后“熄火”的一線(xiàn)城市政策調(diào)整預(yù)期不斷升溫，6日，一則關(guān)于放開(kāi)一線(xiàn)城市限購(gòu)的媒體文章引起廣泛討論。
多個(gè)第三方平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月多數(shù)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤(pán)量也有明顯下降，供需兩端表現(xiàn)低迷。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，經(jīng)過(guò)前期積壓的需求釋放完成，市場(chǎng)購(gòu)房需求動(dòng)能減弱。而在一線(xiàn)城市，隨著二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，議價(jià)空間增大也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重。
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有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，目前最樂(lè)觀(guān)的預(yù)期是需求端穩(wěn)定，大幅度反彈概率較低。貝殼研究院則指出，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，還需要更加中性、客觀(guān)分析，防止非理性預(yù)期的“自我實(shí)現(xiàn)”。從一線(xiàn)城市的政策空間來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進(jìn)一步放松，前期已經(jīng)試水的“一區(qū)一策”有望進(jìn)一步推廣。
“只快樂(lè)了45天”
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1~4月全國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)達(dá)11.8%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.7%，增速連續(xù)兩個(gè)月為正。不過(guò)單看4月，這兩個(gè)數(shù)據(jù)較3月均出現(xiàn)較明顯下降，商品住宅銷(xiāo)售面積、金額分別為6715萬(wàn)平方米、8373億元，同比增長(zhǎng)8.1%和30.1%，但環(huán)比下跌48%和38%。
從多個(gè)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月樓市延續(xù)了“小陽(yáng)春”后的降溫趨勢(shì)，其中中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前三周重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降近兩成。
多位中介人士向記者印證了上述趨勢(shì)，以北京為例，某大型中介機(jī)構(gòu)新房和二手房成交在2月達(dá)到近萬(wàn)單高峰，3月以來(lái)逐漸回落，穩(wěn)定在2月成交的半數(shù)水平。部分二三線(xiàn)城市也有此趨勢(shì)，有中介人士稱(chēng)“只快樂(lè)了45天”。
也是在這一背景下，各地樓市調(diào)整壓力有所增加，4月以來(lái)，部分核心一二線(xiàn)城市又開(kāi)始密集優(yōu)化樓市政策，方向仍然是前期“工具箱”中的放松限購(gòu)、公積金政策優(yōu)化、購(gòu)房補(bǔ)貼等，但優(yōu)惠力度較此前更大。
比如，哈爾濱住房公積金管理中心于6月5日發(fā)布通知稱(chēng)，將于6月10日起執(zhí)行新的“商轉(zhuǎn)公”管理辦法，推出“先還后貸”“順位抵押”兩種“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)方式；青島在本月初推出多項(xiàng)樓市新政，包括放松限售期限、對(duì)非限購(gòu)區(qū)域首套房首付比例調(diào)降至20%等；蘇州自6月1日起，公積金賬戶(hù)余額可提取用于支付首付，且不影響公積金貸款額度，適用于新房、二手房；南京自6月1日起，多子女家庭（有兩個(gè)及以上未成年子女），首次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房最高可貸額度可上浮20%，同時(shí)首套房人均面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所放松；泉州針對(duì)新落戶(hù)人員給予購(gòu)房補(bǔ)貼。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近300次，其中1~4月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右，較去年高峰期有所降低，5月政策出臺(tái)頻次有所放緩，其中三四線(xiàn)城市政策出臺(tái)頻次明顯下降，核心城市繼續(xù)微調(diào)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的頻率更高。
今年4月末召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)議整體基調(diào)并沒(méi)有受一季度局部市場(chǎng)升溫干擾，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。陳文靜認(rèn)為，2022年以來(lái)政策密集出臺(tái)后，三四線(xiàn)城市行政限制性政策進(jìn)一步放開(kāi)的空間有限，二線(xiàn)城市成為政策出臺(tái)主力，力度也在既有政策基礎(chǔ)上不斷加大。5月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)短期內(nèi)一二線(xiàn)核心城市樓市政策可能還會(huì)繼續(xù)優(yōu)化。
一線(xiàn)城市會(huì)松嗎？
從三四線(xiàn)城市到核心二線(xiàn)城市，幾輪優(yōu)化政策出臺(tái)后，政策效果已有邊際減弱的趨勢(shì)。在樓市回暖不及預(yù)期的背景下，市場(chǎng)對(duì)一線(xiàn)城市政策放松的預(yù)期也不斷升溫。6月6日，有媒體發(fā)文稱(chēng)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，引起廣泛討論。
事實(shí)上，近期多個(gè)一線(xiàn)城市均有優(yōu)化政策出臺(tái)，比如4月北京住建委宣布將房山作為多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房政策“一區(qū)一策”的試點(diǎn)區(qū)，隨后房山宣布將針對(duì)引進(jìn)人才最高發(fā)放100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；上海、廣州、深圳則宣布上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，去年上海臨港曾對(duì)非本市戶(hù)籍人才降低購(gòu)房門(mén)檻。另外針對(duì)租房，廣州、北京陸續(xù)提高了公積金提取比例，前者租房提取限額從每人每月900元提高至1400元，北京則從每月1500元提升為每月2000元。
不過(guò)，目前一線(xiàn)城市樓市新政主要為微調(diào)，陳文靜認(rèn)為，各城市政策調(diào)整的整體力度較小，效果相對(duì)有限。
綜合去年以來(lái)各地樓市新政，降低房貸利率，調(diào)整首付比例，優(yōu)化公積金貸款利率與額度，給予購(gòu)房補(bǔ)貼，放松限購(gòu)、限售等“四限”政策，是主要方向。經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)整，房貸利率和“四限”政策在不同類(lèi)型城市之間的差距逐漸拉大，二者也被視為效果最明顯的兩大調(diào)整方向。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套房貸利率較上月繼續(xù)微降1BP，最新均值為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，繼續(xù)與上月持平，且隨著符合政策條件的城市逐步下調(diào)首套房貸利率下限，城市調(diào)整頻率有所下降。但分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市首二套利率繼續(xù)維持不變，分別為4.6%、5.13%，其中首套利率較二線(xiàn)城市的3.98%依然較高，市場(chǎng)對(duì)縮小一二線(xiàn)城市首二套房貸利率差距的呼聲漸高。
另外，從限購(gòu)政策來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等14個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。對(duì)比之下，一線(xiàn)城市多處在試水階段。上述媒體文章指出，隨著我國(guó)“房住不炒”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，限購(gòu)等這類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)整的行政手段應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，直至退出，而代之以穩(wěn)定的、制度化的長(zhǎng)效機(jī)制。
陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前一線(xiàn)城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，若政策能跟進(jìn)優(yōu)化，有望向市場(chǎng)釋放更加積極的信號(hào)，起到穩(wěn)預(yù)期、提信心的作用。從政策空間來(lái)看，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進(jìn)一步放松，可適當(dāng)降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低合理購(gòu)房需求的購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻；同時(shí)，核心一二線(xiàn)城市限貸政策、限購(gòu)政策仍有較大優(yōu)化空間，“一區(qū)一策”原則有望推廣，建議結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭給予多維度支持。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價(jià)格均超過(guò)4萬(wàn)元/㎡，二手住宅平均價(jià)格均超6萬(wàn)元/㎡。另?yè)?jù)中指數(shù)據(jù)，去年北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬(wàn)元、610萬(wàn)元、395萬(wàn)元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬(wàn)元、1165萬(wàn)元、537萬(wàn)元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)。
預(yù)期轉(zhuǎn)向也要理性
樓市“小陽(yáng)春”之后的持續(xù)回落，讓市場(chǎng)預(yù)期逐漸由謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)再次轉(zhuǎn)向偏悲觀(guān)。對(duì)于“熄火”原因，陳文靜認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期積壓的需求釋放完成，市場(chǎng)購(gòu)房需求動(dòng)能減弱。而在一線(xiàn)城市，隨著二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，議價(jià)空間增大也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重。
“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌已經(jīng)深入人心了，就算是剛需，自己住，房?jī)r(jià)如果住著住著一直跌，那也不是一件讓人舒服的事情?！边@是一位來(lái)自三線(xiàn)城市的剛需購(gòu)房者心聲，他也屬于觀(guān)望人群。有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者直言，地產(chǎn)需求方面很難再有很大的反彈，當(dāng)前最樂(lè)觀(guān)的預(yù)期是需求穩(wěn)定下來(lái)。
從記者接觸了解的多地中介反饋來(lái)看，一季度回落后，樓市每月成交的確“穩(wěn)定”了下來(lái)，且相比去年的低基數(shù)明顯好轉(zhuǎn)。但當(dāng)前市場(chǎng)的悲觀(guān)情緒來(lái)自多個(gè)方面，其中包括人口紅利過(guò)后的潛在購(gòu)房需求轉(zhuǎn)弱、二手房掛牌量大增、房?jī)r(jià)下行等。
不過(guò)貝殼研究院指出，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，還需要更加中性、客觀(guān)分析，防止非理性預(yù)期的“自我實(shí)現(xiàn)”。
首先，對(duì)于成交量波動(dòng)較大，貝殼研究院認(rèn)為，一季度成交量沖高有其特殊性，主要受積壓需求釋放影響，目前累計(jì)成交量同比依然維持正增長(zhǎng)，而且重點(diǎn)50城客戶(hù)看房需求顯示潛在購(gòu)房需求并不弱。
其次，對(duì)于二手房掛牌量持續(xù)增加、部分業(yè)主降價(jià)賣(mài)房是否預(yù)示著房?jī)r(jià)大跌等問(wèn)題，貝殼研究院指出，5月重點(diǎn)50城二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例只占整體掛牌量的30%~40%，處于正常水平，成交價(jià)/掛牌價(jià)之間折價(jià)率為90%，較1~4月沒(méi)有明顯回落，且好于2022年同期；截至5月底，重點(diǎn)50城二手房掛牌量同比增加17%，并未超過(guò)近年來(lái)月均水平，且其中“老破小”比例上升帶動(dòng)掛牌均價(jià)下跌，從成交與掛牌同步性來(lái)看，掛牌增加的真正原因是換房，而非拋售。
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