在“第三支箭”落地滿7個月之際，A股上市房企股權融資落地消息接連傳來，一掃市場“推進緩慢”言論，進度明顯加快。

繼6月16日“第三支箭”首單在實操層面正式落地——招商蛇口發(fā)行股份購買資產并募集配套資金的申請獲證監(jiān)會注冊生效后，6月27日，滬市房企保利發(fā)展、大名城及深市房企中交地產、福星股份也相繼發(fā)布公告稱，定增申請獲證監(jiān)會同意注冊批復。至此，已有5家上市房企股權融資事項走完全部審核、注冊流程，即將步入發(fā)行募資階段。

業(yè)內人士普遍認為，接連多單房企股權融資項目實質性落地，有助于提振行業(yè)整體信心?？梢灶A期的是，在政策支持和加快推進下，未來將有更多優(yōu)質房企有望通過定增獲得融資支持，持續(xù)向好的融資環(huán)境也有助于推動房企向新發(fā)展模式過渡，助力行業(yè)轉型與穩(wěn)定發(fā)展。

(資料圖片)

融資端環(huán)境逐步好轉，但對開發(fā)商而言，銷售回款對于改善內部資金流動性更加重要。德邦證券建筑建材首席分析師閆廣認為，這也將影響房企前端拿地和開發(fā)投資表現(xiàn)，地產行業(yè)后續(xù)或需力度更大的扶持政策。

在長江證券首席經濟學家伍戈看來，開發(fā)商的信心固然有待恢復，但更根本性的問題或許是：作為終端需求，老百姓的購房預期是否出現(xiàn)顯著改變。

已有五單定增項目獲準注冊

從定增方案來看，招商蛇口、保利發(fā)展、大名城、中交地產、福星股份5家房企擬募資額分別不超過85億元、125億元、25.5億元、35億元、13.41億元，預計合計募資規(guī)模約284億元。

招商蛇口發(fā)布的公告顯示，其擬以發(fā)行股份方式購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，資產購買擬發(fā)行金額約89.28億元；同時擬向包括招商局投資發(fā)展在內的不超過35名符合條件的特定對象發(fā)行股份募集配套資金不超過85億元。

從募集資金用途來看，其中，43億元用于其位于上海、南京、重慶、合肥等地存量涉房項目后續(xù)建設及交付；42億元用于公司補充流動資金和償還債務，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。其余4單獲準注冊的定增項目在募資投向上也保持了大方向上的一致，除補充流動資金外，資金均打算投向棚戶區(qū)改造項目或“保交樓、保民生”項目。

具體而言，在扣除發(fā)行費用后，保利發(fā)展擬將資金投入廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個項目，其余15億元用于補充流動資金；大名城擬將資金投入大名城映云間等5個房地產開發(fā)項目及補充流動資金，5個房地產開發(fā)項目相關土地出讓合同均約定了在出讓土地范圍內配套建設不少于建筑面積5%的保障性住房，并在建成后無償移交給所屬區(qū)域住房保障機構或公共租賃住房運營機構；中交地產擬將資金投入位于長沙、鄭州、武漢等5個城市的5個住宅項目，其余10.5億元用于補充流動資金；福星股份擬將資金投入兩個紅橋城項目及補充流動資金。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，定增計劃有助于這些房企增厚資本金、降低杠桿率，進一步優(yōu)化資產負債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于其拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質資產，增強經營實力。

更多房企加快推進股權融資

自證監(jiān)會發(fā)布支持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展相關政策以來，A股上市房企積極響應，除前述5家外，還有更多企業(yè)正緊密籌劃相關定增事宜。

《金融時報》記者根據Wind數據統(tǒng)計，截至6月28日，還有17家A股上市房企發(fā)布了定增預案，除金科股份尚未確定募資額外，其余16家擬募資額約合618億元；此外，華僑城A發(fā)布定向發(fā)行可轉債預案，擬募資88億元。從募集資金用途來看，項目建設成為各家房企最大的擬投向領域，其余部分或用于補充流動資金，或用于償還金融機構借款。

其中，陸家嘴定增申請已獲交易所審核通過；西藏城投、外高橋、中南建設、萬科A、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展6家房企定增申請已獲交易所受理，正處于問詢環(huán)節(jié)，待交易所審核，并獲得證監(jiān)會作出同意注冊的決定后方可實施；其余10家方案進度或處于董事會通過階段，或處于股東大會通過階段。

值得一提的是，除前述正式公告增發(fā)計劃的房企外，另有ST世茂、新湖中寶、華夏幸福、冠城大通、綠地控股、渝開發(fā)6家上市房企也在推進定增相關事宜。不過這6家企業(yè)擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告，發(fā)布時間大多為去年11月至12月，即房企股權融資“松綁”后的不久。截至目前，關于定增事項前述企業(yè)再未更新過任何新進展。

對即將進入發(fā)行階段的5家獲批房企而言，也同樣存在不確定性。不容忽視的是，盡管有關部門加速推進房企融資事宜，支持政策已實質性落地，但最終募資效果如何尚難斷言?！爱斍胺康禺a市場仍處在弱復蘇進程中，從中長期來看，新房增量市場空間有限，房企需向新發(fā)展模式轉型，行業(yè)處在新舊發(fā)展模式的轉換期，因此，投資人對房地產行業(yè)存在較多顧慮，定增計劃能否募資成功仍是未知數?！眲⑺硎?，此外，當前上市房企估值普遍走低，也削弱了定增計劃對原股東的吸引力。

政策應從供需兩端發(fā)力

當前，正是上半年經濟沖刺的關鍵時刻。分析人士表示，房地產供需兩端優(yōu)化政策需要協(xié)調發(fā)力并盡快落實到位，只有促進房地產銷售好轉，才能推動市場信心恢復，進而帶動房地產投資改善。

國家統(tǒng)計局數據顯示，2023年1月至5月，全國房地產開發(fā)投資4.57萬億元，累計同比下降7.2%，降幅較2023年1月至4月擴大1.0個百分點。同時，2023年1月至5月，商品房銷售面積、房屋新開工面積和施工面積等均累計同比下降，且降幅較今年前4個月均有不同程度的擴大。

閆廣認為，5月地產前端開發(fā)投資金額和新開工面積同比降幅進一步擴大，主要原因或因開發(fā)商尤其是民營開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張。5月房企主要融資來源的國內貸款、利用外資和自籌資金同比降幅均進一步擴大，房企依靠銷售端個人按揭貸款和定金預收款增長回血，補充融資端資金來源下降帶來的流動性缺口。

“在‘保交樓’、地產融資改善等政策支持下，地產竣工成為新開工、施工、竣工面積中唯一保持同比增速擴大的環(huán)節(jié)?！遍Z廣進一步表示，然而，銷售面積維持負增長趨勢，需求不振依然為地產修復主要制約因素之一，因此，市場預期后續(xù)或有必要出臺需求提振政策，支持地產后續(xù)修復進程。

近期，貨幣政策端存款、逆回購、SLF、MLF、LPR等利率逐步下調，需求端青島、臨沂等多地出臺樓市支持政策，融資端支持也有望加速推進。不過，在此背景下，伍戈表示，利率下行并沒引致地產大幅改善，加之二手房掛牌量增加，或表明老百姓的購房預期已不如從前。居民資產負債表的受損，能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。資產負債表修復是緩慢過程，取決于居民收支結構的調整。

在民生證券首席宏觀分析師周君芝看來，本輪地產壓力更多來自收入預期和房價預期轉弱。短期地產政策或有三個著力點：一是降息維持居民部門資產負債表穩(wěn)定；二是關注高能級城市需求端政策放松的有效空間；三是有效激活國內地產需求。

（文章來源：金融時報）

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