本報(bào)記者李凱旋李貝貝北京報(bào)道
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年前7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為67717億元，同比下降8.5%，跌幅有所擴(kuò)大。此外，連續(xù)4個(gè)月增速保持正值的商品房銷售額同比也出現(xiàn)下降，跌幅為1.5%，商品房銷售出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，進(jìn)入到8月份，房產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資難以扭轉(zhuǎn)下跌的趨勢(shì)。不過(guò)，同日，央行展開(kāi)逆回購(gòu)操作和中期借貸便利（MLF），后者利率較上期大幅下降15個(gè)基點(diǎn)達(dá)到2.5%，其或?qū)?dòng)5年期以上LPR下行，進(jìn)一步拉低房貸利率，對(duì)商品房銷售有利好效應(yīng)。
【資料圖】
開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下探
進(jìn)入到三季度后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要數(shù)據(jù)指標(biāo)依然沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為67717億元，同比下降8.5%，這一指標(biāo)的增速持續(xù)處于下跌狀態(tài)。對(duì)比來(lái)看，前7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平已經(jīng)跌至與2022年前9月份相差無(wú)幾。
具體到開(kāi)竣工方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積為799682萬(wàn)平米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積為563026萬(wàn)平米，下降7.1%。
此外，由于房企普遍投資意愿不強(qiáng)，房屋新開(kāi)工面積跌幅較大。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房屋新開(kāi)工面積為56969萬(wàn)平米，下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積為41546萬(wàn)平米，下降25.0%。
不過(guò)，在“保交樓”的持續(xù)發(fā)力下，房屋竣工面積仍處于同比增長(zhǎng)的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房屋竣工面積為38405萬(wàn)平米，增長(zhǎng)20.5%。其中，住宅竣工面積為27954萬(wàn)平米，增長(zhǎng)20.8%。
此前，住建部方面表示，自“保交樓”工作開(kāi)展以來(lái)，各地加快項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，多措并舉，加快項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付。目前，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。
商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負(fù)
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，其當(dāng)前面臨的問(wèn)題之一便是“消費(fèi)不足”，這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上得到了明確體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，商品房銷售面積為66563萬(wàn)平米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。
而商品房銷售額為70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)0.7%。值得關(guān)注的是，這是自2023年2月份以來(lái)，商品房銷售額增速同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。復(fù)盤來(lái)看，商品房銷售面積這一數(shù)值在進(jìn)入2023年以來(lái)持續(xù)為負(fù)，除了前4月份有了明顯的回升之外，自5月份以來(lái)便持續(xù)下跌，且跌幅有擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。
至于商品房銷售額，2023年前3月份，商品房銷售額同比增速回正，并在前4月份增速擴(kuò)大在8.8%。隨后，這一數(shù)值也隨著商品房銷售面積的縮減而增速下跌，并在前7月份轉(zhuǎn)為負(fù)值。
這在一定程度上表明，7月份房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)不樂(lè)觀。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷售面積為943.36萬(wàn)平米，環(huán)比下降27.59%，同比下降28.25%，樓市繼續(xù)下探。而受到銷售走弱的影響，截至7月末，商品房待售面積為64564萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.5%。
資金壓力大
隨著碧桂園官宣延期支付兩筆美元債的票息，房企的資金壓力再度被擺在桌面之上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為78217億元，同比下降11.2%。其中，各項(xiàng)到位資金均處于下跌狀態(tài)。
具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款為9732億元，下降11.5%；利用外資為30億元，下降43.0%；自籌資金為23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款為27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款為13950億元，下降1.0%。
盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局連續(xù)多個(gè)統(tǒng)計(jì)期未發(fā)布土地銷售數(shù)據(jù)，但從市場(chǎng)端來(lái)看，由于“囊中羞澀”，近六成的百?gòu)?qiáng)房企在前7月份都沒(méi)有選擇補(bǔ)倉(cāng)?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，TOP100房企的土地新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬(wàn)平米，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降20%，投資力度的收縮幅度較6月份更加嚴(yán)重。
克而瑞方面認(rèn)為，目前行業(yè)信心處在低位，盡管自2023年以來(lái)有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端的制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)去化壓力仍然較大。如此背景之下，后續(xù)的政策顯得尤為重要。
8月15日，中國(guó)人民銀行開(kāi)展2040億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和4010億元中期借貸便利（MLF）。值得關(guān)注的是，此次逆回購(gòu)操作利率為1.8%，較前值下降10個(gè)基點(diǎn)，MLF操作利率則為2.5%，較前值下降15個(gè)基點(diǎn)。
一般而言，LPR與MLF的操作利率呈聯(lián)動(dòng)狀態(tài)。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，5年期以上的LPR有望下調(diào)，并進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。
針對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)的走勢(shì)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“8月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變。不過(guò)，在中央及主管部門發(fā)聲之后，多個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了優(yōu)化，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的城市加入到政策優(yōu)化的隊(duì)伍中來(lái)，但政策釋放效應(yīng)需要一定時(shí)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)?！?/p>
（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）
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