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先分配20%信托本金!浙金信托部分產(chǎn)品一攬子階段性處置方案表決投票 還有產(chǎn)品擬設(shè)立服務(wù)信托解決風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

2023-08-17 22:19:12

深陷地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題的金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置方式各異。

記者獲悉,有信托公司擬通過尋找出資方并協(xié)調(diào)其受讓信托計(jì)劃項(xiàng)下部分債權(quán)收益權(quán)份額、調(diào)整信托利益分配順序、調(diào)整業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)等方式加快相關(guān)信托計(jì)劃資金的退出。

記者日前從投資者處獲悉,浙金信托近期召開部分涉房信托計(jì)劃受益人大會(huì),對(duì)信托計(jì)劃一攬子階段性處置方案進(jìn)行投票表決,涉及匯業(yè)478號(hào)集美星海、匯業(yè)481號(hào)金科集美星辰等多個(gè)項(xiàng)目。


(資料圖片)

記者從部分信托計(jì)劃受益人大會(huì)公告材料了解到,浙金信托提出一攬子階段性處置方案為:由相關(guān)出資方受讓信托計(jì)劃項(xiàng)下部分債權(quán)收益權(quán)份額后,先分配20%信托本金,信托計(jì)劃后續(xù)的回款在優(yōu)先支付出資方對(duì)應(yīng)的部分債權(quán)收益權(quán)份額及收益后,再向受益人進(jìn)行信托利益分配。同時(shí)繼續(xù)尋找其他出資人分批次受讓信托計(jì)劃項(xiàng)下的剩余債權(quán)收益權(quán)份額。

記者注意到,也有部分產(chǎn)品方案是設(shè)立服務(wù)信托進(jìn)行管理,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活開發(fā),在達(dá)成盤活化解方案后,先償還部分存量債權(quán),向投資者分配約20%本金。

先兌付20%,并繼續(xù)尋找其他出資方

以浙金·匯業(yè)506號(hào)金科重慶南山項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃為例,記者從相關(guān)會(huì)議公告看到,相關(guān)信托計(jì)劃在今年5月便已宣布延期,項(xiàng)目擬進(jìn)行信托計(jì)劃一攬子階段性處置方案,并已針對(duì)相關(guān)事項(xiàng)召開受益人大會(huì)。

從受益人大會(huì)審議事項(xiàng)可知,信托計(jì)劃將部分債權(quán)收益權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給出資方,該債權(quán)份額為截至2023年5月15日的剩余貸款債權(quán)本金20%以及截至2023年5月15日借款人應(yīng)付未付的部分利息債權(quán)。信托計(jì)劃收到出資方支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款后,扣除信托計(jì)劃項(xiàng)下截至2023年5月15日應(yīng)付未付信托費(fèi)用(若有)和信托負(fù)債(如有)后,向受益人進(jìn)行分配(分配信托本金不低于存續(xù)信托規(guī)模的20%)。

信托計(jì)劃后續(xù)的回款在優(yōu)先支付出資方對(duì)應(yīng)的部分債權(quán)收益權(quán)份額及收益后,再按照信托合同及受益人大會(huì)決定向受益人進(jìn)行信托利益分配。

同時(shí),受托人將繼續(xù)尋找其他出資方分批次受讓信托計(jì)劃項(xiàng)下的剩余債權(quán)收益權(quán)份額,且收益權(quán)份額轉(zhuǎn)讓價(jià)款的用途和信托計(jì)劃層面后續(xù)回款的分配順序與本次轉(zhuǎn)讓保持一致,后續(xù)相關(guān)事項(xiàng)在不超出本次受益人大會(huì)授權(quán)的情況下,將按照本次受益人大會(huì)決定情況予以執(zhí)行,不再另行召開受益人大會(huì)。

公告還提到,自2023年5月15日起,信托計(jì)劃的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)重新調(diào)回至信托計(jì)劃成立時(shí)各期信托單位份額對(duì)應(yīng)的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。另外,受益人信托利益分配順序調(diào)整為先分配信托本金,待全部信托本金分配完畢后,再分配信托收益。

處置方案各有差異

據(jù)了解,浙金信托匯業(yè)478號(hào)集美星海、匯業(yè)502陽光城長(zhǎng)沙愉景灣(下稱“匯業(yè)502”)等多個(gè)項(xiàng)目,均采取先兌付20%本金的階段性解決方案。投資者表示,不是所有項(xiàng)目都是同一個(gè)方案,有個(gè)別方案有所調(diào)整。

就匯業(yè)502項(xiàng)目來看,信托資金用于長(zhǎng)沙中泛置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙中泛”)名下陽光城長(zhǎng)沙尚東灣項(xiàng)目部分樓棟的開發(fā)建設(shè),但目前相關(guān)項(xiàng)目已停工并被政府接管。浙金信托等多方談判后初步達(dá)成盤活化解方案,擬對(duì)長(zhǎng)沙中泛名下部分地塊進(jìn)行開發(fā)銷售,以實(shí)現(xiàn)存量信托債權(quán)的退出。

盤活化解方案的核心是設(shè)立服務(wù)信托的方式。據(jù)了解,在達(dá)成盤活化解方案后,由長(zhǎng)沙中泛先償還本信托計(jì)劃部分存量債權(quán),預(yù)計(jì)屆時(shí)可向受益人分配信托本金20%左右。

具體來看,該服務(wù)信托期限為36+12個(gè)月,相關(guān)信托公司及指定主體籌措新增資金認(rèn)購(gòu)A類份額,相關(guān)信托公司以其管理的信托計(jì)劃存量信托債權(quán)認(rèn)購(gòu)B類份額,服務(wù)信托資金用于長(zhǎng)沙中泛名下部分地塊開發(fā)建設(shè)。

此外,地方政府平臺(tái)公司(持股51%)、服務(wù)信托(持股48%)和長(zhǎng)沙中泛(持股1%)設(shè)立合資公司。長(zhǎng)沙中泛將名下擬盤活地塊過戶到新設(shè)合資公司名下,并將相關(guān)土地抵押給服務(wù)信托,為服務(wù)信托新增投入和存量債權(quán)提供抵押擔(dān)保。

在盤活化解方案中,盤活地塊貨值相對(duì)于新增投入和存量債權(quán)本金的覆蓋倍數(shù)約3倍。盤活地塊銷售回款的一定比例用于還款。先償還新增投入,再償還存量債權(quán)。自2021年12月21日起,存量債權(quán)先償還本金后支付利息,存量債權(quán)利率調(diào)整為5.08%/年,依據(jù)最終本息償還情況,利率可適當(dāng)上調(diào),但最高不超6.5%/年。

據(jù)了解,運(yùn)用服務(wù)信托進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置正受到機(jī)構(gòu)們的重視。用益研究孟凡科在《風(fēng)險(xiǎn)處置受托服務(wù)信托框架下房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)探討》一文中提到,2022年4月初監(jiān)管部門下發(fā)《關(guān)于調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》,當(dāng)中便提到風(fēng)險(xiǎn)處置受托服務(wù)信托。

“作為資產(chǎn)服務(wù)信托大類中的風(fēng)險(xiǎn)處置受托服務(wù)信托,其在房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)中的作用是利用信托的資產(chǎn)隔離功能,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)與困境地產(chǎn)企業(yè)母公司的資產(chǎn)隔離?!?/p>

據(jù)了解,除了尋找出資方受讓信托債權(quán)份額、調(diào)整信托利益分配順序、運(yùn)用服務(wù)信托等方式外,也有信托公司變身“開發(fā)商”接手地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)和管理權(quán)。如去年2月份中國(guó)恒大公告,光大信托接手恒大位于重慶、東莞兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)及債權(quán),五礦信托接手恒大佛山、廣州兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)和債權(quán)。

(文章來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞)

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