在“因城施策”大背景下,諸多三四五線城市樓市正在“等風(fēng)來(lái)”。
日前,江蘇省句容市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等十二部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),內(nèi)容包括取消公積金異地貸款戶籍限制、降低公積金貸款首付比例等14條措施。這座與南京市聯(lián)系密切的江南小城,正通過(guò)真金白銀政策力促住房消費(fèi)。
(資料圖片僅供參考)
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到,在近期發(fā)布樓市新政的小城中,湖北省潛江市在《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》中提出了“生育二孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)15平方米/套,生育三孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)25平方米/套”的政策。
“目前,部分長(zhǎng)三角地區(qū)城市的樓市政策效果兌現(xiàn),還需要一定的窗口期,但從當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看,購(gòu)房者的信心不足,預(yù)期看低,政策的出臺(tái)對(duì)提振三四五線城市樓市效果還有待觀察?!蹦暇┦幸晃环康禺a(chǎn)行業(yè)第三方研究機(jī)構(gòu)分析師趙濤(化名)在接受記者采訪時(shí)表示。
“南京后花園”再出樓市新政
十二部門(mén)聯(lián)合印發(fā)14條樓市新政策,讓有“南京后花園”之稱(chēng)的句容市成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。
公開(kāi)信息顯示,句容市為江蘇省轄縣級(jí)市,由鎮(zhèn)江市代管,地處蘇南,東連鎮(zhèn)江,西接南京,是南京東南門(mén)戶,南京都市圈成員,素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽(yù),同時(shí)也是長(zhǎng)三角地區(qū)一座集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。
根據(jù)上述《通知》,在加大公積金政策支持力度方面,句容市提高了住房公積金貸款最高額度。其中,職工個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元,職工家庭最高貸款額度由50萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元。
此外,句容市同時(shí)亦降低了公積金貸款首付比例,當(dāng)?shù)匾?guī)定繳存職工家庭首次使用公積金進(jìn)行公積金貸款的首付比例調(diào)整為20%,對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭,第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例調(diào)整為30%。
“公積金作為長(zhǎng)期住房專(zhuān)用儲(chǔ)蓄,使用范圍較為受限,目前僅能專(zhuān)門(mén)用于居民住房相關(guān)款項(xiàng),針對(duì)性?xún)?yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對(duì)公積金的預(yù)期;同時(shí),公積金政策指向性較強(qiáng),有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持,促進(jìn)住房需求釋放?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。
除公積金政策外,《通知》還強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求。其中,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)144平方米以下首套新建商品住房的,按照契稅繳納份額的80%給予一次性補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)144平方米(含)以上首套新建商品住房的,按照契稅繳納份額的100%給予一次性補(bǔ)貼。
值得注意的是,上述《通知》強(qiáng)調(diào)“取消二手房80%購(gòu)房契稅補(bǔ)貼”。對(duì)此,句容市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示:“二手房補(bǔ)貼只有利于業(yè)主,而新房市場(chǎng)則能拉動(dòng)很多行業(yè),所以二手房補(bǔ)貼被取消也有這方面的原因?!?/p>
對(duì)于句容市近日發(fā)布的樓市新政,趙濤分析稱(chēng):“句容樓市政策有助于解決目前樓市面臨的一些痛點(diǎn)問(wèn)題,如新房市場(chǎng)庫(kù)存大、商辦去化難等,貼合高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào),主要還是希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>
記者梳理發(fā)現(xiàn),這也是句容市自2022年以來(lái)第二次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。早在2022年5月4日,句容市相關(guān)部門(mén)組織召開(kāi)房地產(chǎn)良性發(fā)展和健康發(fā)展座談會(huì),并宣布全面取消外地戶籍限購(gòu),同時(shí)全面執(zhí)行當(dāng)年4月29日開(kāi)始的“鎮(zhèn)江樓市新政”。
在最受外界關(guān)注的宣布全面取消外地戶籍限購(gòu)方面,句容市曾在2017年3月出臺(tái)相關(guān)文件,要求“非本市戶籍人口在句容市區(qū)(含開(kāi)發(fā)區(qū))、寶華鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房的,以家庭為單位,限購(gòu)1套”。
此后,句容市樓市限購(gòu)政策升級(jí),在當(dāng)?shù)刭?gòu)房需要“繳納1年及以上養(yǎng)老保險(xiǎn)”參保證明或個(gè)稅憑證。而隨著句容市發(fā)布通知宣布停止執(zhí)行上述文件,也意味著執(zhí)行5年的限購(gòu)政策被正式取消。
扭轉(zhuǎn)交易量下滑局面
多次調(diào)整優(yōu)化樓市政策,也讓句容樓市現(xiàn)狀受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
句容第一房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,句容市網(wǎng)簽新房3365套(不含安置房),而2022年同期為4156套(含恒大補(bǔ)網(wǎng)簽的937套),2021年上半年則為9056套,新房網(wǎng)簽量下滑趨勢(shì)明顯。
記者梳理句容市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)也發(fā)現(xiàn),2020~2022年,句容市商品房銷(xiāo)售面積分別為213.03萬(wàn)平方米、222.66萬(wàn)平方米、195.95萬(wàn)平方米,商品房銷(xiāo)售金額分別為201.72億元、196.88億元、159.68億元。
熟悉句容樓市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)記者表示,由于靠近南京市的地理優(yōu)勢(shì),疊加南京市在2017年前后出臺(tái)限購(gòu)政策,造成不少外地投資客、南京市上班族等紛紛涌入句容市購(gòu)房,尤以毗鄰南京仙林的句容市寶華鎮(zhèn)最受購(gòu)房者追捧。
“寶華在區(qū)位上緊鄰南京市,也有不少在南京市工作的剛需客在寶華購(gòu)房,再加上當(dāng)時(shí)流傳句容市有望并入南京市的說(shuō)法,所以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)比較火爆?!壁w濤表示。
記者注意到,今年4月,句容市當(dāng)?shù)孛襟w引用相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)報(bào)道稱(chēng):“近十年來(lái),句容市的購(gòu)房群體本地人只占到30%,南京市群體在外地人比例中占到80%?!?/p>
不僅如此,《句容市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》亦傳遞出當(dāng)年的樓市熱度:“在樓市利好政策的持續(xù)影響下,各大樓盤(pán)持續(xù)發(fā)力,全市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)升溫?!?/p>
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)年,句容全市商品房銷(xiāo)售面積為461.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)201.4%,快于鎮(zhèn)江市平均增速134.7個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額為336.31億元,同比增長(zhǎng)245.1%,快于鎮(zhèn)江市平均增速153.3個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò),隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整周期,句容樓市熱度亦進(jìn)入下行通道。一位句容寶華鎮(zhèn)地產(chǎn)行業(yè)人士表示,其所在的房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)也受到較大影響,房源成交率降低,“老百姓都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。另一位主營(yíng)句容市鳳凰城商圈的中介人士也向記者表示,鳳凰城項(xiàng)目“以前一個(gè)月成交量可達(dá)200多套,現(xiàn)在只有二三十套”。
無(wú)獨(dú)有偶,近年來(lái),同處南京都市圈內(nèi)的安徽省滁州市來(lái)安縣汊河區(qū)域樓市行情亦降溫明顯。汊河與南京市江北新區(qū)相鄰,當(dāng)?shù)貥鞘性谇靶┠暌草^為火熱,涌入了不少投資客,近年來(lái)則降溫明顯。
“此前,南京都市圈周邊樓市火熱主要還是受規(guī)劃落地的影響,當(dāng)時(shí)也時(shí)值市場(chǎng)高位運(yùn)行階段,加上南京市限購(gòu),所以涌入了不少投資客?!壁w濤同時(shí)認(rèn)為,“彼時(shí),進(jìn)駐南京都市圈周邊樓市的主要以快周轉(zhuǎn)為特色的民企為主,現(xiàn)在來(lái)看面臨著‘保交付’問(wèn)題,樓市關(guān)注度持續(xù)走低。”
補(bǔ)貼政策提振樓市消費(fèi)
除句容市之外,亦有多座三四五線城市近期進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化了樓市政策。
最典型的案例莫過(guò)于湖北小城潛江市。8月15日,潛江市商務(wù)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》,為支持住房消費(fèi),延續(xù)《潛江市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》政策,出臺(tái)鼓勵(lì)生育政策,生育二孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)15平方米/套,生育三孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)25平方米/套;符合條件配租公租房、保租房時(shí),在戶型選擇、輪候排序、房源調(diào)換等方面給予優(yōu)先配租。
記者梳理發(fā)現(xiàn),今年7月以來(lái),多座城市陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化了樓市政策,其中尤以購(gòu)房補(bǔ)貼關(guān)注度最高。
例如,無(wú)錫市委人才辦近日發(fā)布消息稱(chēng),無(wú)錫市市區(qū)高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)工作于8月8日啟動(dòng),并將于8月底截止。在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面,A1類(lèi)人才500萬(wàn)元,A2類(lèi)人才300萬(wàn)元,A3類(lèi)人才200萬(wàn)元。
8月4日,南京市亦發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知,第一條便是“對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼”。其中,鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的,按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼,棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼,切實(shí)減輕剛性和改善性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
“今年上半年,全國(guó)各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次,隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱,下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)”。中指研究院分析認(rèn)為,但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化,若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況,則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”,“托底”政策或?qū)⒓涌炻涞亍?/p>
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