廣州在一線(xiàn)城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。8月30日上午，廣州市人民政府官網(wǎng)公布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。作為該項(xiàng)新政的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)，廣州多家銀行表示，將按照最新政策執(zhí)行。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者獨(dú)家獲悉，當(dāng)日下午，相關(guān)金融監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)向廣州各家銀行下發(fā)了執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的指導(dǎo)。
【資料圖】
廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，以往廣州無(wú)房但有貸款記錄，購(gòu)買(mǎi)普通住房需要四成首付，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)則均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。據(jù)記者測(cè)算，新政的實(shí)施，無(wú)房有貸情況下購(gòu)買(mǎi)普通住宅，套均首付可減約30萬(wàn)，300萬(wàn)房貸月供可省超千元。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”，誰(shuí)將獲益？
什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？是指商業(yè)銀行在確定最低貸款比例時(shí)，只按照購(gòu)房家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管其是否有住房貸款記錄。在該通知下發(fā)之前，作為重點(diǎn)城市，廣州實(shí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，無(wú)論購(gòu)房時(shí)其名下是否有房，再次購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為二套，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”則可以這部分購(gòu)房群體以首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。
8月30日中午，廣州市住建局對(duì)前述《通知》發(fā)布了官方解讀，明確了執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界，2023年8月18日0：00前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。
按照廣州市住建局的解讀，居民家庭名下在本市無(wú)住房的，購(gòu)買(mǎi)普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買(mǎi)首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買(mǎi)首套住房的利率。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政策落地后受益最為明顯的將是兩類(lèi)人：
第一類(lèi)是賣(mài)一買(mǎi)一的置換人群。以廣州為例，根據(jù)目前執(zhí)行的房貸政策，即使賣(mài)掉在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，只要曾?jīng)有過(guò)貸款記錄，那么再購(gòu)房的首付比例將從40%降至30%，執(zhí)行首套房貸利率；
第二類(lèi)則是在廣州無(wú)房有貸人群，例如在廣州工作，在佛山有過(guò)置業(yè)貸款記錄，根據(jù)此前的政策，在廣州購(gòu)房時(shí)首付比例在40%以上；認(rèn)房不認(rèn)貸后，首付比例則降至30%，同樣執(zhí)行首套房貸利率。
除此之外，李宇嘉還指出前期購(gòu)買(mǎi)了非成套住宅，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式宿舍的購(gòu)房者也將從中獲益。
套均首付可減約30萬(wàn) 300萬(wàn)房貸月供可省超千元
廣州多家銀行表示，將按照最新政策執(zhí)行。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者獨(dú)家獲悉，當(dāng)日下午，相關(guān)金融監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)向廣州各家銀行下發(fā)了執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的指導(dǎo)。（具體詳見(jiàn)表格）。
記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，最大的變化還是在于“無(wú)房有貸”的情況，新政之下，無(wú)房有貸的購(gòu)房者，在廣州購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，首付比例將從4成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR；購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房，首付比例將從7成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR。
那么，新政的實(shí)施，能讓無(wú)房有貸的購(gòu)房者節(jié)省多少呢？以今年1-7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬(wàn)、二手房套均總價(jià)大約320萬(wàn)計(jì)算，新政執(zhí)行后該類(lèi)人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬(wàn)元左右，如果是購(gòu)買(mǎi)越高總價(jià)的住房首付減少更多。
月供方面，按照貸款300萬(wàn)元30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行房貸利率，每月則可以節(jié)省月供超千元。
市場(chǎng)反應(yīng)：
開(kāi)發(fā)商加大推新力度迎“金九”
據(jù)了解，近兩個(gè)月以來(lái)，在樓市整體下行及等待利好落地的觀望氛圍影響下，廣州樓市成交量連續(xù)走低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，廣州7月新房網(wǎng)簽僅4600多套，8月截至到29號(hào)更是只有3100多套，均處于近十年歷史同期的低位。因此，伴隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，記者走訪(fǎng)多個(gè)項(xiàng)目了解到，市場(chǎng)整體信心有所提振。
“我們?cè)趧倓傔^(guò)去的這個(gè)周末就已經(jīng)開(kāi)始在對(duì)接相關(guān)的政策落地了?！痹诎自茀^(qū)某熱銷(xiāo)大盤(pán)，一位開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，由于該樓盤(pán)定位剛改及改善，是“認(rèn)房不認(rèn)貸”重點(diǎn)惠及的人群，預(yù)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售將有一定的帶動(dòng)作用。
“現(xiàn)在樓市的需求是相比從前減少了，但并不是消失了。”一位開(kāi)發(fā)商人士如此看待當(dāng)前的市場(chǎng)。在他看來(lái)，真實(shí)的置業(yè)需求始終要入市，而經(jīng)過(guò)今年小陽(yáng)春之后近半年的累積，在先后落地的利好政策刺激下，目前業(yè)內(nèi)對(duì)于“金九”的行情較為樂(lè)觀?！案ツ晖诒瓤赡苡幸欢▔毫Γ镜念A(yù)期比應(yīng)該信心有所提升。”上述業(yè)內(nèi)人士透露，已經(jīng)有天河區(qū)熱銷(xiāo)大盤(pán)提高了9月份的銷(xiāo)售目標(biāo)，提升幅度在10%左右。
從供應(yīng)來(lái)看，據(jù)中地行統(tǒng)計(jì)，近兩周住宅供應(yīng)連續(xù)突破兩千套，新貨呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，或迎來(lái)年內(nèi)的推貨小高潮。
在營(yíng)銷(xiāo)策略上，整體市場(chǎng)仍以促銷(xiāo)走量為主?！皬V州的項(xiàng)目大多比較務(wù)實(shí)，近期有不少位于主城區(qū)的紅盤(pán)都開(kāi)放了渠道，全民營(yíng)銷(xiāo)的力度也有所加強(qiáng)?！币晃粡氖乱皇执淼臉I(yè)內(nèi)人士表示，尤其是位于增城、花都等外圍區(qū)域的樓盤(pán)，促銷(xiāo)力度進(jìn)一步加大。
預(yù)判：金九銀十行情可期長(zhǎng)期向好需多要素配合
“廣州在一線(xiàn)城市之中率先落實(shí)首套房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，對(duì)于近幾個(gè)月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場(chǎng)‘及時(shí)雨’?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，認(rèn)房不認(rèn)貸新政落地對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的意義在于一定程度上改變了購(gòu)房者的觀望氣氛，預(yù)計(jì)接下來(lái)廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會(huì)有所回升。
“此次政策意義重大，也是2017年以來(lái)一線(xiàn)城市政策放松力度最大的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，將會(huì)促使其他三個(gè)一線(xiàn)城市近期加快政策出臺(tái)，以更好落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸的政策內(nèi)容。
同時(shí)李宇嘉則指出，該政策所釋放的是在市場(chǎng)過(guò)熱階段被無(wú)意間壓制的合理住房需求，這部分需求規(guī)模占比并不高。“買(mǎi)房除了首付，還有月供，這背后是對(duì)房?jī)r(jià)和個(gè)人收入的預(yù)期?！崩钣罴慰偨Y(jié)道，長(zhǎng)期來(lái)看需要房貸利率的降低、穩(wěn)定居民的就業(yè)、開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)、空間配套的完善、公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化等多個(gè)方面的措施配合來(lái)對(duì)市場(chǎng)需求端進(jìn)行修復(fù)。
（文章來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)客戶(hù)端）
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